Nicht nur im Falle einer Scheidung stellt sich die Frage nach dem teilbaren Vermögen einer Immobilie, sondern auch bei den Miterben einer Erbengemeinschaft oder einer GbR. Generell ist es für alle Beteiligten lukrativer, das Objekt freihändig zu verkaufen. Bei Uneinigkeit bleibt jedoch nur der Weg der Teilungsversteigerung – eine Form der gerichtlichen Zwangsversteigerung.
Die Beantragung der Teilungsversteigerung erfolgt beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Hierzu ist keine Mehrheit der Erbteile eines Antragstellers erforderlich. Dieser muss zunächst die Kosten für den Gutachter und das Verfahren vorstrecken. Verläuft die Versteigerung erfolglos, kommt der Antragsteller allein für die Kosten auf. Bei Ehepartnern, die sich im Güterstand der Zugewinngemeinschaft befinden, muss allerdings im Sinne des § 1365 BGB eine Zustimmung beider Parteien erfolgen, wenn eine Teilungsversteigerung vor der Scheidung erfolgen soll, da ein Ehepartner nur mit der Zustimmung des anderen Ehepartners über dessen Vermögen verfügen kann (wenn beispielsweise nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen ist). Gehört dem verkaufswilligen Ehepartner jedoch mehr als 10% der Immobilie ist die Teilungsversteigerung schon vor der rechtskräftigen Scheidung möglich.
Vor dem Versteigerungsverfahren wird das geringste Gebot vom Gericht festgelegt: Mindestbarbetrag und Rechte/ Belastungen (Hypotheken, Grundschulden, usw). Dies hat nichts mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis zu tun. Liegt das geringste, also das vom Gericht festgelegte Mindestgebot über dem Verkehrswert, ist ein Versteigerungserfolg unwahrscheinlich. Landwirtschaftliche Betriebe unterliegen den Höfeordnungen der Bundesländer – hier kann keine Teilungsversteigerung durchgeführt werden.
Kosten:
- Gerichtskosten (Antrags- und Verfahrenskosten, Kosten für Veröffentlichung und Wertgutachten): Das selbst eingeholte Wertgutachten wird vor Gericht nur dann verwertet, wenn die Zustimmung der Miteigentümer vorliegt und der Gutachter anerkannt ist.
- Rechtsberatungskosten
- Zuschlagsgebühr nach der Versteigerung
Kommt es im Rahmen der Erlösverteilung zu Rechtsstreitigkeiten, wird der Versteigerungserlös bis zur Klärung bei der Gerichtskasse hinterlegt. Dies wiederum führt zu weiteren Kosten.
Wurde die Teilungsversteigerung bereits beantragt:
• Antrag auf Beitritt zur Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht stellen, um die Entscheidungsgewalt des Antragstellers einzuschränken
• Das gesetzliche Vorkaufsrecht haben nur Miterben (§2034 BGB) – keine Ehegatten
• Einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen (Achtung: Notfrist 2 Wochen ab Zustellung des Beschlusses über die Anordnung der
Teilungsversteigerung)
- › Bei gegensätzlichen, widerstreitenden Interessen der Miteigentümer (§180 Abs.2 ZVG)
- › Reparaturmaßnahmen an der Immobilie (BGH NJW 1981, 2065)
- › Unbebautes Grundstück wird voraussichtlich als Bauland ausgewiesen
- › Nachweisbare, ernsthafte und erfolgsversprechende Verhandlungen mit den Miterben (LG Nürnberg-Fürth, JurBüro 1980, 1906)
- › Auszug aus dem Haus entgegen dem Wohl der Kinder ist unzumutbar (§180 Abs.3 ZVG)
- › Wertgutachten vom Gericht beanstanden, weil Verkehrswert zu niedrig (§ 74a Abs. V ZVG)
- › Nachweisbare Verhandlungen mit Kaufinteressent – freihändiger Verkauf der Immobilie erscheint aussichtsreich
• Widerspruchsklage einreichen (GbR)
Hinweis: Als Alternative zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft eignet sich auch die Übertragung des Anteiles an einen Miterben – beim Verkauf an einen Dritten steht den Miterben allerdings ein Vorkaufsrecht zu. Dies bedarf der notariellen Beurkundung.
Besteht nach Versteigerung ein Missverhältnis zwischen Meistgebot und Verkehrswert, kann bis zur Rechtskräftigkeit des Beschlusses durch das Amtsgericht Vollstreckungsschutz nach §765a ZPO gestellt werden. Ggf. kann auch die Fortführung des Verfahrens wegen Suizidgefahr oder einer schweren Erkrankung eines Miterben unzumutbar sein: BVerfG NJW-RR 2007, 228.
BGH, 16.11.2022 – XII ZB 100/22: Fortbestand des Charakters der ehelichen Immobilie als Ehewohnung bis zur Rechtskraft der Scheidung durch Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe
BFH, 14.2.2023, IX R 11/21: Veräußerung der Haushälfte nach Ehescheidung nach Androhung Zwangsvollstreckung
BVerfG, Beschluss der 3. Kammer des Zweiten Senats vom 26. Februar 2024, 2 BvR 51/24 -, Rn. 1-12, Erfolgreicher Eilantrag betreffend die Räumung und Herausgabe einer Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung
Die Teilungsversteigerung ist als Notlösung zu sehen, die allenfalls als Druckmittel dient, um die Verhandlungsbereitschaft zu erhöhen. Hierbei sollte man gut überlegen, ob man Geld und Lebenszeit investieren möchte.